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北京前門大街的鮮魚口，曾經(jīng)是一條很有名的胡同�，F(xiàn)在，這里被改造成了美食一條街。街口北側(cè)很不錯的一個地段，業(yè)主是SOHO中國。這是3年前，潘石屹以每平米約3萬元的價格收購來的。但是，街口的幾家飯館，既不是老字號，也不是家喻戶曉的品牌。在老字號林立的美食街，有點不太起眼。總面積約5萬平米的前門項目，是SOHO中國第一個自持的項目。
3年之后，在披露2012年中報的同時，SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設(shè)的14個項目中的12個，總面積達到150萬平米，占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上�！捌鋵崳覀兠總�新項目開盤的時候，都會想一想�！迸耸僬f：“（如果）作為商業(yè)地產(chǎn)自己持有了，每年租金收入一大塊，物業(yè)升值一大塊，也是一個特別好的生意�！迸耸俪姓J他早就有了自持的想法。
SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說：“你一旦持有了，就沒錢了，就不能搞新的項目。尤其在前些年，我們公司的資金規(guī)模不夠大的情況下，更是這樣�！�
在過去一年多的時間里，SOHO中國完成了8筆收購，全部位于上海。并購額超過150億元，并購面積超過100萬平米。但是，同那些一年并購上百個項目的房地產(chǎn)開發(fā)商相比，“我們個位數(shù)的（并購）在這個行業(yè)里面簡直都不算什么�！迸耸傩χf。去年，SOHO中國的合同銷售額是109億元，營業(yè)收入為57億元，跌出了《財富》中國500強。之前，SOHO中國曾在2010年位居第272名，2011年位居第185名。
這150萬平米的自持物業(yè)什么時候能為它的主人帶來滾滾財源呢？SOHO中國預(yù)計，未來公司將擁有每年40億元的租金收入，相當于每天每平米7塊多錢，但那將是在5年之后。“在轉(zhuǎn)型過程中碰到的第一個問題，”潘石屹說：“就是你有多少錢，你的錢能不能支撐你轉(zhuǎn)過去。”
散售模式的好處在于，“一銷售房子，錢馬上就來了。最早的時候，（房子蓋到）正負零就開始銷售了，錢就來了。到了房子建好之后，最后一筆錢就來了�！迸耸僬f：“當你的房子一旦持有的話，每年的租金收入其實跟銷售額是沒法比的�！�
美好的散售時光顯然令潘石屹頗為留戀，但是他對SOHO中國的成功轉(zhuǎn)型也非常樂觀�！拔覀儸F(xiàn)在可以動用的現(xiàn)金是150億元，凈負債率只有20%�！比绻谵D(zhuǎn)型過程中，這個錢“花完了還不夠”的話，潘石屹認為他還有一個殺手锏就是“提高負債率”，而且“還有非常大的空間。”
支持潘石屹如此樂觀的理由，還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率�！氨本┖蜕虾＾k公樓的出租市場是我做房地產(chǎn)有史以來最好的時候，從來沒有過這樣的時候。一般，每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年，北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發(fā)生什么事情，在全世界任何地方都不可能（發(fā)生這樣的事情）�！�
在中國經(jīng)濟持續(xù)低迷的背景下，如此高漲的租金，背后的動力是什么？ “我也不知道�！迸耸贅O其坦率地說：“多少人問我，還有好多領(lǐng)導(dǎo)問我�！钡牵矓嘌越裉斓倪@種上漲是“不會持續(xù)的”。“每年漲70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個數(shù)學模型的假設(shè)，這個東西肯定就錯了�！�
去年，SOHO中國完成了150億元的收購額。今年初披露的年報上，并購計劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強調(diào)手里還有150多億元現(xiàn)金，但是，他承認，今年實際的并購金額可能要低于這個數(shù)字，原因是要“為完成轉(zhuǎn)型做準備”�！叭绻覀兌寄弥X買地了，你又不能銷售，這個房子就(可能)建不起來了，就可能成為爛尾樓了。或者是工程款又付不出去了，工地上拖著不干活了，這個東西影響都非常大�！迸耸僬f：“作為上市公司要精打細算，一定不要讓這樣的情況發(fā)生。”
為了徹底轉(zhuǎn)型，SOHO中國甚至打算放棄年初設(shè)立的230億元合同銷售額這個目標。望京SOHO的三座寫字樓，其中一座高的，原本打算銷售的但現(xiàn)在改為持有。原來計劃今年開始銷售的5萬多平米的SOHO世紀廣場，和原打算今年下半年開始銷售的上海凌空SOHO，現(xiàn)在也都在持有的名單上�！半S著戰(zhàn)略的調(diào)整我們就不以銷售為主了，而是不斷地持有�！�
“一個公司要是有力量的話，一定是一個開放的公司，所以我們對所有的商業(yè)機構(gòu)、管理公司都是敞開的，而不是一個自我循環(huán)的，所有的事情都是我們來做。這也不是那個年代了�！迸耸僬f。他認為SOHO中國轉(zhuǎn)型的第二個挑戰(zhàn)就是“商業(yè)管理能力需要提高”。
潘石屹對韓國的商業(yè)管理津津樂道，他看中了韓國人的吃吃喝喝，大有要把它拿來“漢化”的意思。“歐美的人離我們太遠，吃吃喝喝的東西跟我們中國人不是特別一樣。最重要的我看見他(韓國人)吃吃喝喝的東西是熱的，歐洲人吃吃喝喝的東西是涼的�！�
在他看來，韓國比中國改革開放早了20年的時間，中國現(xiàn)在碰到的問題正是他們十年前碰到的�！笆称钒踩⒌販嫌�、建筑質(zhì)量，都是他們原來碰到過的。“潘石屹說：“經(jīng)過淘汰以后，能夠把這些吃的喝的保留下來，這里面有一定的經(jīng)驗�！�
至于SOHO在商業(yè)地產(chǎn)方面的做法，前不久京東商城和蘇寧電器的一場價格大戰(zhàn)，引起了潘石屹的關(guān)注�！皩@個事情我的思考就是，如果讓劉強東再折騰三年，中國的家電實體店都不存在了�！彼麚�(jù)此斷定，“以百貨零售為主的不是未來，而餐飲、電影院、體驗店這些東西才是未來。不管怎么樣，人得吃飯，吃飯不能在網(wǎng)上吃，喝咖啡不能在網(wǎng)上喝。”
“我們的心態(tài)還要開放，”潘石屹說：“讓全世界的商家不斷地和我們合作。這樣的話，才能夠在我們持有的每平方米物業(yè)里面創(chuàng)造更多的價值，就是把建筑面積變成生意�！�
均價、做空與誘惑
坐在朝外SOHO頂層的露天陽臺上，潘石屹一邊品茶，一邊以特有的“潘式智慧”回答 《財富》 （中文版） 的提問，直到被最后一個問題難住。
問：從中報披露的數(shù)字，上半年SOHO中國銷售的均價48,673元/平米，和去年年報披露的均價58,649元/米相比，降幅為17%，請問這個數(shù)字是不是有一定的代表性，還僅僅是個案？
答：可能你沒有看到背后的情況。背后的情況，去年我們銷售的房子是銀河SOHO，在東二環(huán)里。今年我們銷售的項目在望京，四環(huán)邊上�？捶孔佑幸粋�秘訣，就是地段、地段、地段，地段是特別重要的。二環(huán)里尤其是東二環(huán)里，整個的價格高是正常的。從可比的價格來看，從去年到今年都是在不斷的上漲，而且上漲的幅度比較大。全年下來的話，漲幅大約15%。
還有一個是，銷售辦公樓的漲幅，實際上跟你的租金是水平掛鉤的。北京、上海辦公樓的租金，去年一年上漲的幅度比辦公樓（樓價）上漲的幅度高多了。代理行出來的報告說，去年北京的租金上漲差不多達到73%，所以，我們辦公樓價格的上漲還是可以支撐這個租金的上漲。
您和董事會有沒有擔心過有機構(gòu)會做空SOHO中國？
那當然。你要在境外上市這是必然的。如果你有事情，他肯定做空你。一般的企業(yè)（家），一看見這個做空的人，就煩得不得了。我心態(tài)特別好。在市場經(jīng)濟下，人家可以做多你這個公司，可以做空你這個公司；可以買你公司的股票，也可以賣你公司的股票。這就是市場的民主。
同華潤和萬達相比，SOHO中國的產(chǎn)品優(yōu)勢是什么？我們知道華潤是做城市綜合體，萬達也有自己的模式。
SOHO中國過去一些年，重點在自己的產(chǎn)品上，我們對建筑產(chǎn)品的追求跟他們還是不一樣。
從2009年開始，全國排名前20的開發(fā)商，80%都開始做商業(yè)地產(chǎn)，您怎么看待這個趨勢？
主要是限購的影響，他們覺得做住宅的利潤受到很大的影響，他們開始轉(zhuǎn)向了。
有人預(yù)測5到8年之后，商業(yè)地產(chǎn)就會從戰(zhàn)國時代變成三國時代，剩下有影響力的公司不超過5家，您怎么看？
我覺得這個都是一個說法啦。我看到的不要說全中國，就一個城市里面來說的話，做商業(yè)地產(chǎn)的、最后真正能夠叫上名字的，10家、8家還是存在的。
我們在財富中文網(wǎng)的官網(wǎng)上，通過微博向粉絲征集問題。我挑了兩個問題。第一個問題是，你是否打算將SOHO打造成涉及多個行業(yè)的多元化集團？如果有，你打算進入什么樣的行業(yè)？
沒有。
還有一位粉絲說，想請問潘總，您覺得對您誘惑最大的是什么？怎么自我克制？
哎呀，這個問題還真不好回答。其實，一個人可能最應(yīng)該注意的就是不能驕傲。當官比較大（的人）、賺錢比較多的企業(yè)家、或者比較漂亮的明星，他們從才華、天資來說都是非常優(yōu)秀的，可是只要犯了驕傲的錯誤，覺得你什么事都可以做好，這時候，你就要栽跟頭。
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